L'investissement locatif est la stratégie vers laquelle de nombreux investisseurs se tournent pour générer d'importants revenus et accroître leur patrimoine. Cette forme de placement offre la possibilité de percevoir des loyers réguliers tout en bénéficiant d'une augmentation de la valeur du bien immobilier sur le long terme. Par contre, pour s'assurer du succès de ce projet, il faut faire très attention à la propriété à acheter. Le logement apparaît comme l'une des options les plus judicieuses vers lesquelles se tourner pour un tel investissement.
Pourquoi l'investissement dans un logement étudiant est-il attractif ?
Nombreux sont les facteurs qui font de l'investissement dans un logement étudiant une excellente idée. Ce type est particulièrement attractif en raison de la demande très élevée et toujours constante. Dans les pays européens en général, la population estudiantine ne cesse d'augmenter, surtout avec les nombreux programmes d'échange universitaire qui sont mis en place.
En France spécifiquement, environ 2,73 millions de personnes se sont inscrites dans les écoles d'enseignement supérieur en 2020. Et la bonne nouvelle pour les investisseurs, c'est que près de la moitié de ces étudiants, soit un peu plus d'un million, louent un logement pour les études. De plus, ils renouvellent presque toujours leur bail, pour ne pas avoir à gérer en pleine année scolaire les tracas liés à la recherche d'une nouvelle résidence. Par conséquent, les investisseurs ont la certitude de trouver aisément des locataires qui resteront durant toute l'année.
L'accessibilité de ce type d'investissement est une autre raison qui explique sa grande attractivité. En effet, n'importe qui peut acheter un studio pour le louer à un étudiant en France, sans dépenser une fortune. Selon la ville, il est possible d'acquérir le bien immobilier avec un budget moyen de 90.000 euros. Sans oublier que les dépenses peuvent encore être allégées grâce à des financements spécialement dédiés à ce genre de projet.
Il faut également noter que la gestion d'un logement étudiant est plutôt simple en comparaison avec d'autres catégories d'habitation. Au lieu de gérer lui-même ce travail, l'investisseur peut le confier entièrement à un prestataire externe. Ce dernier s'occupera alors de toutes les étapes, de la recherche de locataires jusqu'à la collecte des loyers mensuels. À tout cela s'ajoute une fiscalité avantageuse sur plusieurs plans, attirant ainsi les investisseurs comme des aimants.
Choisissez le bon emplacement pour un logement étudiant
La rentabilité d'un investissement locatif dans un logement étudiant dépendra en partie de l'emplacement de la résidence. Pour garantir des bénéfices à la hauteur de l'argent dépensé, il faut avant tout veiller au choix de la ville dans laquelle est situé le logement. Certaines régions reçoivent une plus forte demande que d'autres, comme c'est le cas avec Paris, Montpellier, Lille, Bordeaux, Lyon ou encore Toulouse.
Cependant, l'investissement requis pour acquérir un bien immobilier dans ces zones peut être nettement plus élevé, compte tenu de leur fort potentiel locatif. Si l'investisseur dispose d'un budget restreint, il peut se tourner vers des villes comme Grenoble, Strasbourg, Reims, Versailles ou Paris-Saclay.
En plus de la ville, il faut tenir compte de la localisation exacte du logement. Une résidence située dans une zone éloignée de toutes les universités de Paris recevra forcément moins de demandes qu'un autre logement installé à proximité des institutions d'enseignement supérieur. La meilleure option pour maximiser les chances de rentabiliser son investissement locatif est donc de privilégier des biens locatifs situés non loin des grandes écoles ou en plein cœur de la ville.
La proximité des points de transports en commun est un autre critère à prendre en considération pour sélectionner la localisation d'un logement étudiant dans lequel investir. Si la résidence est proche d'une station de métro ou d'un arrêt de tramway, les locataires dépenseront moins dans le transport et auront plus de facilité à payer leur loyer à temps.
Comprendre la demande étudiante : quel type de logement privilégier ?
Il existe certains types de logements qui sont plus demandés par les étudiants, et ce, pour diverses raisons. Pour faire un bon investissement, il est donc important de bien connaître les catégories de résidence les plus affectionnées ainsi que les motifs qui justifient leur attractivité.
D'après les sondages, le studio est l'option la plus recherchée, avec 55 % de préférences parmi la population étudiante sur le territoire français. Ce type de logement figure en tête de liste, car il offre une intimité et une tranquillité extrêmement précieuse pour les étudiants qui ont besoin d'un espace calme pour mieux se concentrer. Il répond également aux attentes de ceux qui cherchent un certain niveau d'indépendance afin de planifier leur quotidien sans se soucier des compromis liés à la vie en communauté.
À la deuxième place des types de logements les plus recherchés par les étudiants, et donc les plus recommandés pour un investissement locatif, on retrouve les colocations. Ces dernières sont demandées par environ 20 % de la population étudiante en France, car elles permettent notamment de réaliser de grosses économies. Grâce au partage des frais de loyer et des coûts associés, les dépenses globales sont considérablement réduites pour les locataires. Le loueur est, lui aussi, avantagé dans ces circonstances, puisqu'il a plus de chances de percevoir son dû chaque mois.
Les T2 représentent le troisième type de logement étudiant à privilégier pour se lancer dans un investissement locatif. D'après les sondages, ces appartements composés de deux pièces principales sont recherchés par près de 19 % d'étudiants sur le territoire. Cela s'explique surtout par le fait que les T2 sont plus grands et permettent aux locataires de créer un cadre de vie plus confortable. Avec ce type de logement, les étudiants se partagent le loyer et les frais annexes, mais disposent chacun de leur propre espace.
Les avantages fiscaux de l'investissement dans un logement étudiant
Les avantages fiscaux qu'offre l'investissement dans un logement étudiant se présentent sous différentes formes. S'il s'agit d'une résidence de services, l'investisseur peut alors obtenir le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et bénéficier de tous les privilèges qui y sont affiliés. Dans ce contexte, les revenus générés par la location meublée sont classés dans la catégorie d'imposition des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
L'investisseur placé dans la catégorie des BIC dispose alors de deux régimes d'imposition que sont le régime micro-BIC et le régime réel. Le premier dispositif offre au concerné un abattement forfaitaire qui s'élève jusqu'à 50 %. Par conséquent, seule la moitié des recettes locatives seront imposables, ce qui donne à l'investisseur plus de ressources pour amortir les intérêts d'emprunt, les frais de réalisation des travaux, les charges de copropriété, etc.
Dans le deuxième cas, celui du régime réel, le loueur est autorisé à déduire ses charges réelles de ses revenus locatifs. Parmi les charges déductibles, on compte les frais d'assurance, les travaux de rénovation, les frais de gestion, les intérêts d'emprunt et les dépenses liées à l'achat de mobilier. Toutefois, il faudra disposer de justificatifs à présenter en cas de contrôle fiscal.
Un autre avantage fiscal exceptionnel qu'offre l'investissement dans un logement étudiant est la récupération de la TVA. En ayant le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) ou de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), l'investisseur a l'obligation de déclarer son activité au centre des impôts. Après cette étape, il sera soumis à la TVA et se verra d'office attribuer un numéro SIRET (Système d'Identification au Répertoire des Établissements). Une fois toutes ces conditions réunies, il peut alors se faire rembourser l'intégralité de la TVA appliquée à son bien immobilier et maximiser la rentabilité de l'investissement.
Comment financer votre investissement en logement étudiant ?
Bien que la possession d'un logement étudiant à mettre en location soit un projet très rentable sur le long terme, il n'en reste pas moins un investissement parfois coûteux à court terme. La somme à dépenser peut surtout être considérablement élevée si le bien immobilier est situé dans une région à fort potentiel.
Heureusement, il existe une solution de financement très efficace pour aider à concrétiser ce projet sans se ruiner. Une personne qui souhaite investir dans un logement étudiant peut notamment recourir à un emprunt afin d'entrer en possession des fonds nécessaires à l'acquisition du bien immobilier. En raison de la petite superficie que présentent habituellement ces types d'habitation, il lui sera même possible de décocher un crédit à faibles mensualités facilement déductibles des loyers perçus.
Les emprunts pour un tel investissement locatif s'obtiennent généralement sans peine, puisque les banques sont pour la plupart confiantes à propos de la rentabilité des logements étudiants. Néanmoins, cela ne doit pas empêcher le bénéficiaire de faire attention à certaines conditions avant de lancer une demande pour obtenir ce crédit.
Si l'investissement est destiné à un projet long terme, comme une préparation de retraite, il est recommandé de solliciter le prêt sans fournir d'apport personnel. Dans le cas contraire, si l'investisseur souhaite rentabiliser dans les plus brefs délais, il serait plus judicieux qu'il présente un apport pour la demande de crédit auprès de la banque. Ainsi, il pourra espérer un taux d'intérêt plus léger et des mensualités revues à la baisse. Enfin, pour bénéficier pleinement de tous les avantages auxquels il peut prétendre, il doit nécessairement se faire par un expert en la matière.
